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ORIENTACIONES SOBRE LA EXPLOTACION ECONOMICA DE LOS BIENES COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LAS NOVEDADES EN MATERIA TRIBUTARIA
Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martinez Zambrano
Bogota D.C., Abril de 2013.

FUENTES CONSULTADAS: Ley 675 de 2001, Guia Legis sobre Propiedad Horizontal Edicion ano 2005, Guia Legis sobre entidades Sin Animo de Lucro Edicion ano 2001, Foro taller sobre explotacion economica de los Bienes Comunes – Agosto de 2010 – Nuevo Estatuto Tributario ano 2012.

Ha sido fuente de continuas consultas en el portal, por parte de Propietarios, Miembros del Consejo, Administradores y Revisores Fiscales; el tema de la explotacion economica de los Bienes de Uso Comun; por lo cual he decidido con base a un analisis al tema; redactar este articulo de orientacion, con el fin de contribuir a la formulacion de un punto de vista que permita dar claridad a los principios que deben guiar a las Asambleas de Propietarios, a los Consejos de Administracion y a los Administradores; y en fin a los interesados en el tema.

Uno de los aspectos fundamentales para el uso de los bienes comunes, tiene que ver con la explotacion economica de las areas comunes susceptibles de ser aprovechadas; siempre y cuando dichos bienes o areas comunes no sean esenciales, cuyo aprovechamiento limite el uso y goce por parte de los propietarios o residentes de dichas areas, ni implique la transferencia del dominio; tenemos entonces que algunas zonas de uso comun susceptibles de explotacion economica son:

- Salones Sociales.
- Gimnasios.
- Salas de juegos o Bibliotecas.
- Bicicleteros.
- Parqueaderos.
- Servidumbres de equipamientos comunales (Terrazas, etc.)
- Locales e inmuebles (aparta estudios o casas).

La explotacion economica de los bienes comunes; es una herramienta que utilizan las copropiedades tanto de uso residencial como las de uso mixto y comerciales, con el fin de ofrecer a los usuarios, propietarios y residentes; servicios que favorezcan a estos, de acuerdo a las caracteristicas y disenos de la Copropiedad, a fin que suplan algunas necesidades No Esenciales y comodidad.

DISPOSICIONES NORMATIVAS CONSAGRADAS EN LA LEY 675 DE 2001 Y EN LA LEY 1607 DE 2012 (REFORMA AL ESTATUTO TRIBUTARIO)

Sobre el particular la actual Ley 675 de 2001, indica que existe la posibilidad del aprovechamiento o explotacion economica de los bienes comunes conforme el paragrafo 2 del mismo articulo 19.

PARAGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposicion segun la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podran autorizar la explotacion economica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorizacion no se extienda a la realizacion de negocios juridicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotacion autorizada se ubicara de tal forma que no impida la circulacion por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificacion, ni contravenga disposiciones urbanisticas ni ambientales. Las contraprestaciones economicas asi obtenidas seran para el beneficio comun de la copropiedad y se destinaran al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversion, segun lo decida la asamblea general.

La persona juridica que nace con la constitucion de la Propiedad Horizontal, conforme lo declara la Ley 675 de 2001, indica que existe la posibilidad de que la persona juridica como tal en sujecion a las los principios legales, pueda desarrollar el mandato de la Asamblea acerca de la forma para desarrollar el aprovechamiento o explotacion economica de los bienes comunes como lo indica el articulo 33 de la Ley 675 de 2001.

ARTICULO 33. NATURALEZA Y CARACTERISTICAS. La persona juridica originada en la constitucion de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin animo de lucro. Su denominacion correspondera a la del edificio o conjunto y su domicilio sera el municipio o distrito donde este se localiza y tendra la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, asi como del impuesto de industria y comercio, en relacion con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el articulo 195 del Decreto 1333 de 1986.

PARAGRAFO. La destinacion de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtua la calidad de persona juridica sin animo de lucro.

ARTICULO 34. RECURSOS PATRIMONIALES. Los recursos patrimoniales de la persona juridica estaran conformado por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demas bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier titulo para el cumplimiento de su objeto.

Sin embargo la reciente reforma tributaria trajo consigo cambios que realmente no esperabamos, o no lo contemplabamos como una posibilidad, teniendo en cuenta la sensibilidad que generan estos temas, y lo dificil que sera para la autoridad tributaria controlar este tipo de contribuyentes.

El Articulo 186 de la Ley 1607 de 2012. Establece lo siguiente: “Las personas juridicas originadas en la constitucion de la propiedad horizontal que destinan algun o algunos de sus bienes o areas comunes para la explotacion comercial o industrial, generando algun tipo de renta, perderan la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el articulo 33 de la ley 675 de 2001.
Los ingresos provenientes de la explotacion de los bienes o areas comunes no podran destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningun otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las areas comunes que generan las rentas objeto del gravamen”.

PARAGRAFO 1. En el evento de perdida de la calidad de no contribuyente segun lo dispuesto en el inciso primero del presente articulo, las personas juridicas originadas en la constitucion de la propiedad horizontal estaran sujetas al regimen tributario especial de que trata el articulo 19 del Estatuto Tributario.

PARAGRAFO 2. Se excluiran de lo dispuesto en este articulo, las propiedades horizontales de uso residencial.

Este cambio es supremamente relevante y afecta a los centros comerciales y a los conjuntos o copropiedades definidas como uso mixto, teniendo en cuenta que quedaran gravados los ingresos por explotacion de los bienes comunes, como lo son las actividades de mercadeo y promocion de productos, arrendamiento de zonas comunes (parqueaderos, auditorios, pasillos, o similares) en centros comerciales, y actividades como alquiler de auditorios, salones sociales, parqueaderos; en este caso y si continuan realizando estas actividades perderian la calidad de no contribuyentes del impuesto a la renta y empezarian a declarar y presentar renta sobre el ingreso por la explotacion economica de los bienes comunes, la aplicacion del impuesto sobre las ventas y el impuesto CREE, convirtiendolos en contribuyentes y perdiendo la calidad de exento segun el regimen tributario especial.

Por lo menos en este cambio se tuvo en cuenta a los conjuntos, edificios o propiedades horizontales de uso exclusivamente residencial, los cuales podran seguir realizando actividades de arrendamiento de areas comunes sin perder su calidad de no contribuyentes conforme lo establecio el articulo 33 de la Ley 675 de 2001.

En virtud de lo antes expuesto, nos indica claramente que la persona juridica que nace con la constitucion de la Propiedad Horizontal, esta sujeta a lo que indica tanto la Ley 675 de 2001 que es el actual regimen para la Propiedad Horizontal, y cuyo objeto es la administracion adecuada para la conservacion y mantenimiento de los bienes comunes sin el animo de lucro; como a las demas Normas que fije el estado relacionadas con la forma en que se desarrollan las actividades con el fin que la Copropiedad cumpla su objeto social fijado por la misma Ley y el Reglamento, como a las nuevas disposiciones consagradas en la Ley 1607 de 2012, en la cual surgen las nuevas disposiciones en materia tributaria.

EL IVA POR SERVICIO DE PARQUEADERO EN LAS COPROPIEDADES

LA EXPLOTACION ECONOMICA DE LOS BIENES COMUNES

EL IVA POR SERVICIO DE PARQUEADERO EN LAS COPROPIEDADES

La reciente reforma al estatuto tributario Ley 1607 de 2012, El articulo 47, adiciona un articulo al Estatuto Tributario al establecerlo siguiente: Adicionese el articulo 462-2 del Estatuto Tributario: Articulo 462-2. Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las propiedades horizontales. En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestacion directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas juridicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona juridica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.
Esto quiere decir que a partir del 1 de Enero de 2013, las propiedades horizontales que presten el servicio de arrendamiento de parqueaderos, seran responsables del impuesto a las ventas (I.V.A), y si la Administracion de impuestos o el Ministerio de hacienda no se pronuncian o reglamentan el tema, estas entidades tendrian que inscribirse en el regimen comun del impuesto a las ventas, y cumplir con todas las obligaciones que conlleva esta condicion.
Sin embargo, es importante considerar el termino la “prestacion del servicio de parqueadero”; a razon que se puede interpretar, que la prestacion de servicio de parqueaderos se aplica cuando la copropiedad le presta el alquiler de sus parqueaderos comunales a terceros (personas naturales o juridicas) por dias, horas o fraccion (en el caso de los parqueaderos destinados para visitantes), alli surgiria la obligacion de generar el cobro y declaracion del IVA.
Y en el mismo sentido, si se asignan parqueaderos comunales a los propietarios o residentes de la copropiedad por disposicion del reglamento de propiedad horizontal, o de la Asamblea de Propietarios, el valor que pagan por este derecho a asignacion de parqueadero comunal, dicho recaudo se deberia considerar como una expensa comun adicional y No un alquiler o arrendamiento del espacio de parqueadero; de alli surgiria la interpretacion que No aplicaria el cobro de IVA.


LA EXPLOTACION ECONOMICA DE LOS BIENES COMUNES

La explotacion de los Bienes Comunes, y las disposiciones normativas establecidas en la Ley 675 de 2001, sobre los cuales bajo esta premisa son usufructuados por parte de la Administracion dichos bienes, como una fuente de ingreso dentro del presupuesto de la respectiva copropiedad y que esta situacion se recomienda sea consagrada en el Reglamento de Propiedad Horizontal de la copropiedad, y por el mandato de la Asamblea de Propietarios; se debe tener en consideracion lo siguiente:

1. El objeto social en Colombia de la Propiedad Horizontal; es la conservacion y mantenimiento de los bienes comunes; y el objeto de la persona juridica es la administracion adecuada de los recursos provenientes del recaudo de las cuotas de sostenimiento y otros ingresos (si los hay) a cargo de los propietarios de las unidades privadas; pero son para ese fin de realizar el sostenimiento o la inversion en el mejoramiento de los bienes comunes; sin el animo de lucro.

2. Asi las cosas, los ingresos provenientes por la explotacion economica de ciertos bienes comunes bajo la aprobacion de la Asamblea de Propietarios en la cual se definen los bienes comunes sujetos a esa explotacion; es decir se deben identificar y ubicar (ahora los bienes comunes sujetos para explotacion en principio deben ser bienes comunes No esenciales y definidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal), el tipo de uso que se dara por la explotacion acorde a los principios de uso de suelo y actividades permitidas, valor del ingreso por su explotacion; deben ser reglamentados por la Asamblea de Propietarios y el uso de los bienes comunes sujetos a la explotacion, debe ser coherente con el uso del suelo, las actividades permitidas y las caracteristicas de la Copropiedad a fin No afecten la tranquilidad, uso y goce de los propietarios de las areas comunes; es decir se deber tener en cuenta que existe una limitacion para desarrollar la explotacion , que corresponde a lo siguiente:

Que No impida la libre circulacion en las zonas comunes.
Que No afecte las estructuras de las edificaciones.

Ahora la explotacion economica en actividades que generen ingresos puede estar en cabeza de la misma persona juridica y No por un tercero; es decir un ejemplo claro es cuando la Asamblea determina que desarrollara actividades adicionales para generar ingresos a cargo y responsabilidad de la Administracion de la Copropiedad.
Los ingresos por la explotacion economica deben estar definidos por la Asamblea de Propietarios y el Reglamento de Propiedad Horizontal; para suplir las expensas comunes necesarias para la conservacion y el mantenimiento segun lo defina el presupuesto; o para desarrollar una Inversion para el mejoramiento de la Copropiedad.

Espero que el contenido de este articulo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustracion de estos temas son complemento a los expuestos en esta seccion de mi Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este articulo.
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Posted on 12 Jun 2013 by Edgar Fernando Martinez
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